Οικοδομική Άδεια Βήμα προς Βήμα

Τύποι Οικοδομικών Αδειών

Υπάρχουν αρκετοί τύποι οικοδομικών αδειών, ανάλογα με το είδος του έργου:

Άδεια νέας κατασκευής: Για νέα κτίρια από το θεμέλιο.

Άδεια επέκτασης: Για την προσθήκη χώρου σε ένα υφιστάμενο κτίριο.

Άδεια ανακαίνισης: Για την αναπαλαίωση εσωτερικών χώρων χωρίς αλλαγές της δομής.

Άδεια ανοικοδόμησης: Για την ολική κατάργηση και ανοικοδόμηση υφιστάμενου κτιρίου.

Άδεια διατηρητέας χρήσης: Για κτίρια που υπόκεινται σε ιστορική ή αρχιτεκτονική προστασία.

Άδεια μικρής κλίμακας έργου: Για πολύ μικρά έργα όπως γκαράζ, κήπο κτλ.

Η διαδικασία και τα απαιτούμενα έγγραφα διαφέρουν για κάθε τύπο.

Τα Απαιτούμενα Έγγραφα

Για την υποβολή οικοδομικής άδειας νέας κατασκευής, θα χρειαστείτε:

1. Αρχιτεκτονικές Μελέτες: Κάτοψη, τομές, προψέσεις του κτιρίου σε κατάλληλη κλίμακα (συνήθως 1:100).

2. Δομική Μελέτη: Υπολογισμοί της φέρουσας δομής, συμπεριλαμβανομένων των δυνάμεων που επιδρούν (νεκρό φορτίο, ωφέλιμο φορτίο, σεισμική δράση, κλπ.).

3. Μελέτη ΚΕΝΑΚ: Υπολογισμός της ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου και εξασφάλιση συμμόρφωσης με τον ΚΕΝΑΚ.

4. Μελέτη Πυρασφάλειας: Έλεγχος της συμμόρφωσης με τις απαιτήσεις πυρασφάλειας (δρόμοι εκκένωσης, πυροσβεστικός εξοπλισμός, κλπ.).

5. Μελέτη Προσβασιμότητας: Έλεγχος ότι το κτίριο είναι προσβάσιμο για άτομα με αναπηρία.

6. Γεωτεχνική Μελέτη: Ανάλυση του εδάφους και σύσταση για τη θεμελίωση.

7. Τοπογραφικό Διάγραμμα: Χάρτης του οικοπέδου δείχνοντας τα όρια, τις προσβάσιμες δρόμους, κλπ.

8. Πληροφόρηση Περιβάλλοντος: Εάν απαιτείται από τις περιβαλλοντικές αρχές (για μεγάλα έργα).

9. Θυρίδα ταυτότητας: Διαδικασία ταυτοποίησης του ιδιοκτήτη.

10. Πληρωμή τελών: Τέλη αδειοδότησης που υπολογίζονται ως ποσοστό του προϋπολογισμού κατασκευής.

Χρόνος Εγκρίσεων

Ο χρόνος εγκρίσεων διαφέρει ανάλογα με τη δημοτική ενότητα, το είδος του έργου και την πολυπλοκότητα:

Απλές άδειες: 5 έως 10 ημέρες.

Μέσες άδειες: 20 έως 40 ημέρες.

Περίπλοκες άδειες: 30 έως 60 ημέρες ή και περισσότερο αν απαιτείται περιβαλλοντική αδειοδότηση.

Ο δήμος δικαιούται να ζητήσει διευκρινίσεις και περισσότερα έγγραφα, γεγονός που μπορεί να επιμηκύνει τη διαδικασία. Συνιστάται να επιλέξετε μηχανικό που γνωρίζει καλά τη δημοτική αρχή και μπορεί να συντομεύσει τη διαδικασία.

Η Νέα Ηλεκτρονική Διαδικασία (e-adeies)

Από τον Ιανουάριο 2024, όλες οι αιτήσεις αδειοδότησης στοιχημάτων πρέπει να υποβληθούν ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-adeies. Αυτό έχει σημαντικές επιπτώσεις:

Ηλεκτρονική Υποβολή: Όλα τα έγγραφα πρέπει να υποβληθούν σε ψηφιακή μορφή (PDF).

Ψηφιακές Υπογραφές: Όλα τα έγγραφα πρέπει να υπογραφούν με ψηφιακή υπογραφή (πιστοποιημένο τακτοποιημένο).

Δημόσια Ανακοίνωση: Η αίτηση ανακοινώνεται δημόσια για 15 ημέρες για τυχόν αντιρρήσεις.

Παρακολούθηση Πορείας: Μπορείτε να παρακολουθήσετε την πορεία της αίτησης σας στο διαδικτυακό σύστημα.

Ηλεκτρονική Έκδοση: Η άδεια εκδίδεται ηλεκτρονικά και υπογράφεται ψηφιακά.

Συνηθισμένα Λάθη στις Αιτήσεις

Ανεπαρκής θερμομόνωση: Πολλές αιτήσεις απορρίπτονται επειδή η μελέτη ΚΕΝΑΚ δείχνει ότι η θερμομόνωση δεν είναι επαρκής. Φροντίστε να ελέγξετε αυτό νωρίς στο σχεδιαστικό στάδιο.

Ανεπαρκής χώρος αποθήκευσης απορριμμάτων: Πολλοί δεν προβλέπουν κατάλληλο χώρο για σκουπίδια και ανακυκλώσιμα υλικά. Αυτό είναι υποχρεωτικό σε νέα κτίρια.

Λάθη στη μέτρηση δόμησης: Μερικές φορές ο συντελεστής δόμησης υπολογίζεται λανθασμένα, με ανεπαρκείς αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου ή από τα παρακείμενα κτίρια.

Ατελείες σχεδίων: Πολλές αιτήσεις απορρίπτονται αρχικά επειδή τα σχέδια δεν είναι αρκετά λεπτομερή ή δεν εμφανίζουν τη δυναμική του κτιρίου.

Έλλειψη γεωτεχνικής μελέτης: Η γεωτεχνική μελέτη είναι απαραίτητη για να προσδιοριστούν οι σωστές διαστάσεις θεμελίωσης. Η παράλειψή της μπορεί να αποδοθεί σαν αστοχία.

Αντιρρήσεις και Ενστάσεις

Κατά τη δημόσια ανακοίνωση, γείτονες ή άλλοι ενδιαφερόμενοι μπορεί να υποβάλουν αντιρρήσεις ή ενστάσεις. Αυτές μπορεί να σχετίζονται με:

• Υπέρβαση ορίων ύψους ή ΣΔ
• Αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου που δεν είναι ικανές
• Σκίαση του παρακείμενου κτιρίου
• Θόρυβος κατά τη φάση κατασκευής
• Άλλες ενστάσεις που σχετίζονται με τις τοπικές συνθήκες

Αν υπάρχουν αντιρρήσεις, ο δήμος θα πρέπει να τις αξιολογήσει. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης ή ο μηχανικός μπορεί να απαντήσει στις αντιρρήσεις και να υποστηρίξει ότι η αίτηση είναι νόμιμη.

Έναρξη Κατασκευής

Μόλις εγκριθεί η άδεια, δεν μπορείτε να αρχίσετε αμέσως την κατασκευή. Πρέπει:

1. Να ληφθούν οι κατ' αρχήν εργασίες (προσωρινό φράγμα, σημάνσεις κλπ.)
2. Να κοινοποιηθεί η έναρξη κατασκευής στις δημόσιες αρχές
3. Να τοποθετηθούν πινακίδες κατασκευής

Πολλοί έργα καθυστερούν επειδή οι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν αυτές τις απαιτήσεις.

Ψηφιακή Υπογραφή και Πιστοποίηση

Για να υποβάλετε έγγραφα μέσω e-adeies, θα χρειαστείτε ψηφιακή υπογραφή από κάποιον εξουσιοδοτημένο φορέα πιστοποίησης. Αυτή είναι συνήθως η ΕΔΗ (Ένδοδικη Δημόσια Υπηρεσία Ηλεκτρονικής Ταυτοποίησης) ή άλλοι φορείς που έχουν σχέση με την Ελληνική Δημοκρατία.

Η ψηφιακή υπογραφή δεν είναι η ίδια με μια απλή ηλεκτρονική υπογραφή. Είναι μια κρυπτογραφική υπογραφή που λειτουργεί με έναν ιδιωτικό κωδικό που κρατάτε μόνοι σας. Αυτό διασφαλίζει ότι τα έγγραφα δεν μπορούν να αλλοιωθούν μετά την υπογραφή.

Πριν την πρώτη υποβολή, θα πρέπει να λάβετε το ψηφιακό πιστοποιητικό σας. Αυτή είναι μια διαδικασία που απαιτεί αιτία και περίμενο, αλλά είναι υποχρεωτική για όλες τις ηλεκτρονικές υποβολές.

Παρακολούθηση και Ενημερώσεις

Μετά την υποβολή της αίτησης, μπορείτε να παρακολουθήσετε την πορεία της στο σύστημα e-adeies. Θα λαμβάνετε ειδοποιήσεις εάν η αρχή ζητήσει επιπλέον έγγραφα ή διευκρινίσεις. Είναι σημαντικό να απαντάτε γρήγορα σε αυτές τις αιτήματα για να μην καθυστερήσει το έργο σας.

Πώς το Domicode Σας Βοηθάει

Το Domicode διαθέτει ένα σαφές checklist όλων των απαιτούμενων εγγράφων για κάθε τύπο αδειοδότησης. Μπορείτε να επιλέξετε το είδος της άδειας που θέλετε και να δείτε ακριβώς τι πρέπει να υποβάλετε. Επιπλέον, το Domicode σας υπενθυμίζει για τις τρέχουσες απαιτήσεις της e-adeies, τις ημερομηνίες που απαιτούνται και τις νέες αλλαγές στις διαδικασίες. Αυτό μειώνει σημαντικά τους χρόνους διαδικασιών, τις απορρίψεις αιτημάτων και τα κόστη αναπροσχεδιασμού.