ΝΟΚ: Πρακτικός Οδηγός για Μηχανικούς (2026)

Εισαγωγή στον ΝΟΚ

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), ψηφισθείς με τον Ν.4067/2012 και διαδοχικές τροποποιήσεις, αποτελεί το θεμέλιο της ελληνικής οικοδομικής νομοθεσίας. Ο ΝΟΚ καθορίζει τις βασικές απαιτήσεις για τη δόμηση και τη χρήση των κτιρίων, από τα ύψη των κτιρίων έως τον συντελεστή δόμησης και τις αποστάσεις.

Πολλοί μηχανικοί αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εφαρμογή των διατάξεων του ΝΟΚ επειδή το κείμενο είναι πυκνό και απαιτεί συνδυασμό με τοπικές διατάξεις και εγκυκλίους. Αυτός ο οδηγός παρουσιάζει τα κλειδιά σημεία που χρειάζεστε στην καθημερινή σας δουλειά.

Οι Βασικές Παράμετροι: Ύψος, ΣΔ και Αποστάσεις

Το άρθρο 7 του ΝΟΚ καθορίζει τα μέγιστα ύψη των κτιρίων ανά ζώνη δόμησης. Σε περιοχές κατοικίας, το μέγιστο ύψος κυμαίνεται από 9 εώς 24 μέτρα ανάλογα με τη ζώνη. Τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία μπορούν να υπερβούν αυτά τα όρια με ειδικές άδειες και περιβαλλοντική αδειοδότηση.

Ο συντελεστής δόμησης (ΣΔ) είναι ο λόγος του συνολικού εμβαδού των κτιρίων προς την επιφάνεια του οικοπέδου. Σε περιοχές κατοικίας, ο ΣΔ κυμαίνεται από 0.60 έως 2.0 ανάλογα με τη ζώνη. Το άρθρο 11 του ΝΟΚ δίνει τις ακριβείς τιμές για κάθε περιοχή. Σημαντικό: ο ΣΔ δεν περιλαμβάνει χώρους στάθμευσης κάτω από τη στάθμη του εδάφους, γεγονός που επιτρέπει υπόγεια γκαράζ χωρίς περιορισμό.

Το άρθρο 15 καθορίζει τις ελάχιστες αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου και μεταξύ κτιρίων. Για παράδειγμα, σε περιοχές κατοικίας, το ελάχιστο όριο από την προσόψεια είναι 3 μέτρα και 1.5 μέτρα από τα πλάγια όρια. Αυτές οι αποστάσεις εξασφαλίζουν επαρκή φωτισμό και αερισμό.

Αλλαγές από τη Νέα Νομοθεσία (Ν.5197/2025)

Η Νέα Νομοθεσία που τέθηκε σε ισχύ τον Φεβρουάριο 2025 φέρνει σημαντικές αλλαγές:

Αύξηση των ορίων ύψους: Σε επιλεγμένες περιοχές ανάπλασης, τα όρια ύψους αυξάνονται έως και 30% για να προωθήσουν την ανοικοδόμηση.

Ευέλικτος ΣΔ για Ανοικοδόμηση: Τα έργα ανοικοδόμησης έχουν δικαίωμα αύξησης του ΣΔ κατά 20% εάν διατηρούν τουλάχιστον 30% της αρχικής δομής. Αυτό είναι τεράστιο κίνητρο για μεγάλα έργα.

Χαμηλότερες απαιτήσεις για χώρους στάθμευσης: Η Ν.5197/2025 μειώνει τις υποχρεωτικές θέσεις στάθμευσης από 1 θέση ανά 100 τμ σε 1 θέση ανά 150 τμ για καινούργια κτίρια κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας. Αυτό καθιστά ευκολότερη την ανάπτυξη σε πυκνοκατοικημένες περιοχές.

Ζώνες Δόμησης και Κάτι Περισσότερο

Ο ΝΟΚ διαιρεί τα οικόπεδα σε ζώνες δόμησης: Α (κέντρο πόλης), Β (ημι-κέντρο), Γ (περιφέρεια) και Δ (υπαίθρια). Κάθε ζώνη έχει διαφορετικούς περιορισμούς σε ύψος, ΣΔ και απόσταση. Το οικόπεδό σας μπορεί να ανήκει σε διαφορετικές ζώνες ταυτόχρονα, οπότε πρέπει να εφαρμόσετε τις απαιτήσεις κάθε ζώνης χωριστά.

Πολλοί μηχανικοί αγνοούν ότι ο ΝΟΚ επιτρέπει υπέρβαση των ορίων ύψους έως 5% για τις μηχανικές εγκαταστάσεις (HVAC, κεραίες). Αυτό δεν ισχύει για τον σκελετό του κτιρίου.

Πώς να Ελέγξετε τη Συμμόρφωσή σας

Το πρώτο βήμα είναι να διαβάσετε την Πράξη Διαδοχής Ακινήτου ή το εγκεκριμένο σχέδιο της περιοχής για να προσδιορίσετε τη ζώνη δόμησης και τα ακριβή όρια για το οικόπεδό σας. Στη συνέχεια, υπολογίστε:

1. Το ύψος του κτιρίου σας σε σχέση με τα όρια της ζώνης
2. Τον ΣΔ: σύνολο κλειστού χώρου διά επιφάνεια οικοπέδου
3. Τις αποστάσεις από τα όρια και τα παρακείμενα κτίρια

Εάν υπάρχουν αποκλίσεις, θα πρέπει να ζητήσετε απόφαση του δήμου ή της αρμόδιας υπηρεσίας πριν υποβάλετε την αίτηση αδειοδότησης.

Γνωστές Παγίδες

Η υπογείων δεν συμψηφίζονται στον ΣΔ: Πολλοί νέοι μηχανικοί τα προσμετρούν λανθασμένα. Μόνο οι υπόγειοι χώροι που προορίζονται για χρήση (αποθήκη, γκαράζ) και όχι απλή θεμελίωση δεν μετράνε.

Εξωτερικά κάγκελα δεν αφαιρούνται από τον ΣΔ: Ένα συνηθισμένο λάθος είναι να θεωρείτε ότι τα ανοικτά μπαλκόνια και τα κάγκελα δεν μετράνε. Αν είναι κλειστά ή κατά 50% κλειστά, μετράνε ολόκληρα.

Η δυσμενής τοπογραφία δεν είναι δικαιολογία: Ακόμη και αν το οικόπεδό σας είναι σε έντονη κλίση, πρέπει να τηρήσετε τα όρια ύψους και ΣΔ που ισχύουν για τη ζώνη δόμησης.

Τι Μας Περιμένει με τον ΕΟΚΕΔ

Τον Ιούνιο 2026, ο ΝΟΚ θα αντικατασταθεί από τον Ενιαίο Οικοδομικό Κανονισμό (ΕΟΚΕΔ). Πολλές από τις διατάξεις του ΝΟΚ θα παραμείνουν, αλλά με νέα δομή και ορολογία. Από τώρα, συνιστάται να παρακολουθείτε τις εξελίξεις και να προσαρμόσετε τις μελέτες σας προοδευτικά.

Πρακτικές Συμβουλές για τη Χρήση του ΝΟΚ

Κατά τη διαδικασία σχεδίασης, πολλοί μηχανικοί κάνουν βασικά λάθη που θα μπορούσαν να αποφευχθούν. Ένα πολύ συνηθισμένο σφάλμα είναι να μη λαμβάνουν υπόψη τις τοπικές αποφάσεις του δήμου που μπορεί να είναι πιο αυστηρές από τον ΝΟΚ. Σε πολλές περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, υπάρχουν ειδικές διατάξεις που περιορίζουν τα ύψη ακόμη περισσότερο για λόγους αστικής ανανέωσης ή ιστορικής προστασίας.

Σας συνιστώ να επικοινωνήσετε με τη δημοτική αρχή πριν ξεκινήσετε την εργασία σας και να ζητήσετε τις ακριβείς συντεταγμένες του οικοπέδου σας στο ΠΕΜΠ-ΠΖΚ (Πρόγραμμα Εξοικονόμησης Μεσαίων Πόλεων και Παραγωγική Ζώνη Κατάλληλης) σύστημα. Αυτό θα σας δώσει τις ακριβείς ζώνες και απαιτήσεις.

Ένα άλλο σημαντικό σημείο είναι ότι η αύξηση του ΣΔ δεν είναι αυτόματη. Ακόμη και αν η ζώνη δόμησης επιτρέπει ΣΔ 2.0, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην έχει δικαίωμα να το χρησιμοποιήσει αν το οικόπεδο είναι πολύ μικρό ή βρίσκεται κοντά σε μνημεία.

Τέλος, θυμηθείτε ότι οι αμνηστίες δόμησης (Ν.4178/2013 κλπ.) ανέλαβαν ορισμένα κτίρια που δεν συμμορφώνονταν, αλλά τώρα δεν υπάρχουν περισσότερες αμνηστίες και οι απαιτήσεις είναι αυστηρές.

Πώς το Domicode Μπορεί να Σας Βοηθήσει

Αντί να ψάχνετε χειροκίνητα μέσα σε εκατοντάδες σελίδες του ΝΟΚ και των τροποποιήσεών του, το Domicode παρέχει γρήγορη αναζήτηση με δείκτες στα ακριβή άρθρα. Μπορείτε να ερωτήσετε το AI σας "Ποιο είναι το μέγιστο ύψος για κατοικία στη ζώνη Γ;" και να λάβετε την απάντηση με αναφορά άρθρου σε δευτερόλεπτα. Επιπλέον, το Domicode ενημερώνεται με τις νέες αλλαγές της Ν.5197/2025, ώστε να είστε πάντα σε συμφωνία με τη νομοθεσία. Μπορείτε επίσης να φορτώσετε τα σχέδιά σας και το σύστημα θα σας δείξει αυτόματα αν υπάρχουν αποκλίσεις από τα απαιτούμενα όρια.