ΕΟΚΕΔ vs ΝΟΚ: Τι Αλλάζει τον Ιούνιο 2026

Το Πρόβλημα με το Υπάρχον Σύστημα

Η ελληνική οικοδομική νομοθεσία ήταν για δεκαετίες κατακερματισμένη σε πολλά κείμενα:

• Ο ΝΟΚ (Ν.4067/2012) για τα ύψη, τον ΣΔ και τις αποστάσεις
• Ο ΚΕΝΑΚ (Ν.4122/2013) για την ενεργειακή απόδοση
• Ο ΠΔ 41/2018 για την πυρασφάλεια
• Ο Ν.4049/2012 για την προσβασιμότητα ΑμεΑ
• Ο ΕΑΚ για τον αντισεισμικό σχεδιασμό
• Δεκάδες εγκύκλιοι και αποφάσεις από τα υπουργεία

Ένας μηχανικός έπρεπε να σχηματίσει ένα κομμάτι από το ένα νόμο, ένα άλλο από τον άλλο, και πολλές φορές αντιμετωπίζονταν αντιφάσεις ή απλώς κενά. Αυτό αύξανε τις μελέτες, τα σφάλματα και τις καθυστερήσεις.

Τι είναι ο ΕΟΚΕΔ

Ο Ενιαίος Οικοδομικός Κανονισμός (ΕΟΚΕΔ) σκοπεύει να ενοποιήσει όλες τις παραπάνω απαιτήσεις σε ένα ενιαίο κείμενο. Δεν είναι απλώς μια αναδιοργάνωση του ΝΟΚ, αλλά ένας νέος κώδικας που:

1. Ενσωματώνει τις απαιτήσεις ενέργειας και κλίματος
2. Απλοποιεί τις διαδικασίες αδειοδότησης
3. Προσαρμόζει τη νομοθεσία στα ευρωπαϊκά πρότυπα (EN)
4. Δημιουργεί ενιαίες ορολογίες και ορισμούς
5. Μπορεί να υποστηρίξει ψηφιακή αδειοδότηση

Ο ΕΟΚΕΔ θα τεθεί σε ισχύ τον Ιούνιο 2026, δηλαδή σε περίπου δύο μήνες από σήμερα.

Κύριες Διαφορές

Ύψη Κτιρίων

ΝΟΚ: Τα ύψη ορίζονται με βάση τη ζώνη δόμησης (Α, Β, Γ, Δ) και κυμαίνονται από 9 μέτρα έως 24 μέτρα.

ΕΟΚΕΔ: Τα ύψη θα ορίζονται με πιο δυναμικό τρόπο, λαμβάνοντας υπόψη τη γεωγραφική θέση, τη λειτουργία του κτιρίου και τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις. Περιοχές με υψηλή ανάπλαση (regeneration zones) μπορεί να έχουν ελαστικότερα όρια.

Συντελεστής Δόμησης

ΝΟΚ: Υπολογίζεται ως σύνολο κλειστού χώρου διά εμβαδόν οικοπέδου. Υπόγεια γκαράζ δεν μετράνε.

ΕΟΚΕΔ: Διακρίνει μεταξύ "gross floor area" (συνολικό εμβαδόν) και "net floor area" (χρήσιμο εμβαδόν). Αυτό θα επιτρέψει πιο ευέλικτες υπολογισμούς για διαφορετικούς τύπους χώρων.

Ενεργειακή Απόδοση

ΝΟΚ: Η ενεργειακή απόδοση ελέγχεται μέσω του ξεχωριστού ΚΕΝΑΚ.

ΕΟΚΕΔ: Η ενεργειακή απόδοση ενσωματώνεται πλήρως. Ο κανονισμός ορίζει ελάχιστες απαιτήσεις U-value για κάθε κατηγορία κτιρίου και θέση.

Πυρασφάλεια

ΝΟΚ: Ήταν σε ξεχωριστό ΠΔ 41/2018.

ΕΟΚΕΔ: Ενσωματώνεται στον κανονισμό με ξαναδιατύπωση των απαιτήσεων REI και χαρακτηριστικών υλικών.

Προσβασιμότητα

ΝΟΚ: Ήταν σε ξεχωριστό νόμο (Ν.4049/2012).

ΕΟΚΕΔ: Ενσωματώνεται με σαφείς διαστάσεις και απαιτήσεις για κάθε τύπο κτιρίου.

Τι Παραμένει Ίδιο

Καίτοι η δομή του κανονισμού αλλάζει, πολλές από τις ουσιαστικές απαιτήσεις παραμένουν παρόμοιες:

• Οι σεισμικές ζώνες και οι κανόνες ανάλυσης παραμένουν ως έχουν (ΕΑΚ συνεχίζει)
• Τα όρια αποστάσεων από τα όρια του οικοπέδου είναι παρόμοια
• Οι απαιτήσεις για χώρους στάθμευσης παραμένουν σχετικά σταθερές (με κάποιες μειώσεις)
• Οι βασικές αρχές σχεδίασης παραμένουν

Μεταβατικές Διατάξεις

Ο ΕΟΚΕΔ θα έχει μεταβατικές διατάξεις για τα κτίρια που έχουν ήδη λάβει άδεια κάτω από το ΝΟΚ:

• Αιτήσεις που εγκρίθησαν πριν τον Ιούνιο 2026 θα συνεχίσουν με τις παλιές διατάξεις
• Αιτήσεις που υποβάλλονται μετά τον Ιούνιο 2026 θα υπόκεινται στον ΕΟΚΕΔ
• Η κατασκευή κτιρίων με παλιά άδεια μπορεί να συνεχιστεί κάτω από τις παλιές διατάξεις

Αυτό σημαίνει ότι δεν θα υπάρξει διακοπή στις τρέχουσες κατασκευές, αλλά θα υπάρξει μια περίοδος συνύπαρξης των δύο κανονισμών.

Πρακτικές Προετοιμασίες

Αν αυτή τη στιγμή εργάζεστε σε ένα έργο, πρέπει να:

1. Ολοκληρώσετε και υποβάλετε οποιεσδήποτε αιτήσεις πριν τον Ιούνιο 2026 αν θέλετε να χρησιμοποιήσετε τις παλιές διατάξεις
2. Προετοιμάσετε τις μελέτες σας για τη νέα δομή του ΕΟΚΕΔ
3. Ενημερωθείτε για τις νέες ορολογίες και τις απαιτήσεις

Για τα έργα που θα ξεκινήσουν μετά τον Ιούνιο 2026, ο ΕΟΚΕΔ θα είναι ο μόνος ισχύων κανονισμός.

Το Πλεονέκτημα της Ενοποίησης

Ενώ η αλλαγή μπορεί να φαίνεται δυσάρεστη, ο ΕΟΚΕΔ φέρνει σημαντικά πλεονεκτήματα:

• Λιγότερο χρόνο έρευνας για μηχανικούς επειδή ό,τι χρειάζεστε είναι σε ένα κείμενο
• Ελαχιστοποίηση αντιφάσεων και κενών νομοθέτησης
• Ευκολότερη ψηφιακή αδειοδότηση με τυποποιημένες μορφές
• Ευθυγράμμιση με τα ευρωπαϊκά πρότυπα
• Πιο σαφείς διαδικασίες για όλους τους ενδιαφερόμενους

Προετοιμασία Ειδικά για τη Μετάβαση

Αν είστε στη μέση ενός έργου που θα ολοκληρωθεί μετά τον Ιούνιο 2026, πρέπει να γνωρίζετε ότι δεν μπορείτε απλώς να συνεχίσετε με τον ΝΟΚ. Θα πρέπει να υποβάλετε την αίτηση σας κάτω από τον ΕΟΚΕΔ. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να ξαναδούμε τις μελέτες σας για να ελέγξουμε ότι πληρούν τις νέες απαιτήσεις.

Το καλό νέο είναι ότι τα περισσότερα έργα που πληρούν τον ΝΟΚ θα πληρούν και τον ΕΟΚΕΔ. Ωστόσο, ορισμένα στοιχεία (όπως η ενεργειακή απόδοση ή οι διαστάσεις του ανελκυστήρα) μπορεί να χρειάζονται προσαρμογή.

Σας συνιστώ να κάνετε μια προκαταρκτική ανάλυση του έργου σας σήμερα για να δείτε αν θα απαιτηθούν σημαντικές αλλαγές. Αν ναι, ίσως να είναι καλύτερο να υποβάλετε την αίτηση πριν τον Ιούνιο 2026.

Μάθηση από Άλλες Χώρες

Άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχουν περάσει από παρόμοιες μεταβάσεις κανονισμών. Στη Γαλλία, η μετάβαση στον Rt2012 (ενεργειακός κανονισμός) το 2012 προκάλεσε αναμφισβήτητες δυσκολίες τα πρώτα χρόνια, αλλά τελικά έδωσε θετικά αποτελέσματα. Η Ελλάδα θα πρέπει να αναμένει παρόμοια αποτελέσματα με τον ΕΟΚΕΔ.

Πώς το Domicode Σας Βοηθάει

Το Domicode ήδη έχει ενσωματώσει τον ΕΟΚΕΔ στη βάση δεδομένων του και παρέχει αντιπαραβολή μεταξύ ΝΟΚ και ΕΟΚΕΔ για όσο θα συνυπάρχουν. Μπορείτε να:

1. Συγκρίνετε τις απαιτήσεις μεταξύ των δύο κανονισμών
2. Ελέγχετε αν ένα έργο πληροί τις απαιτήσεις και του ΝΟΚ και του ΕΟΚΕΔ
3. Γνωρίζετε ποιες αιτήσεις θα πρέπει να υποβληθούν πριν ή μετά τον Ιούνιο 2026
4. Λαμβάνετε ειδοποιήσεις για τις μεταβατικές διατάξεις και τυχόν αλλαγές

Καθώς πλησιάζει η ημερομηνία εφαρμογής, το Domicode θα ενημερώνεται με το τελικό κείμενο του ΕΟΚΕΔ και θα σας παρέχει πλήρη κατευθυνση για τη μετάβαση, μειώνοντας τις αβεβαιότητες και τα σφάλματα.